Сколько стоит квартира в Дубае в 2026 году? Честный ответ состоит из двух чисел: цены в объявлении и суммы, которая нужна, чтобы превратить квартиру в объект, за который арендатор готов платить. Первое число инвесторы изучают тщательно, второе обычно прикидывают на глаз. В этой статье оба собраны на одной странице: ориентиры цен 2026 года по типу квартир, сборы при покупке, стоимость ремонта и меблировки под сдачу и то, сколько квартира простаивает до первой арендной выплаты. Так объекты можно сравнивать по полному бюджету, а не по цене на портале.
Главное
- В 2026 году студия в обжитом районе среднего сегмента стоит от AED 450 000, а двухкомнатная квартира в престижном районе — обычно AED 2,2–4,5 млн.
- Сборы при покупке добавляют около 6–8% на вторичном рынке без ипотеки — в основном это 4% DLD и комиссия агента.
- Ремонт и меблировка под сдачу — ещё 8–25% от цены в зависимости от состояния квартиры и модели аренды: долгосрочной или посуточной.
- Сравнивайте квартиры по полной стоимости до первого арендатора и чистой доходности на эту сумму, а не только по цене в объявлении.
Сколько стоит квартира в Дубае: короткий ответ
Бюджет на квартиру в Дубае складывается из четырёх слоёв. Цена покупки зависит от района, вида, этажа, возраста здания и того, готовая это квартира или off-plan. Расходы на сделку — государственные сборы и комиссия агента при переоформлении. Подготовка к сдаче — ремонт, без которого квартира не выдерживает конкуренции на рынке аренды, плюс мебель, шторы и техника, если сдаёте с меблировкой. И наконец, расходы на содержание: сервисные сборы, DEWA и недели простоя между регистрацией сделки и первым арендным чеком.
Порталы показывают только первый слой. Остальные три обычно добавляют 15–30% на вторичке, которой нужен ремонт, и 10–15% на новой квартире от застройщика, которую достаточно обставить. Именно этот разрыв решает, превратится ли сделка с доходностью 7% на бумаге в реальные 5,5%. Цены по районам мы подробно разобрали в статье о ценах на квартиры в Дубае, а здесь сосредоточимся на полной стоимости подготовки квартиры к тому, чтобы она начала зарабатывать.
Цены на квартиры в Дубае по типу в 2026 году
Ниже — ориентировочные цены 2026 года на готовые квартиры на вторичном рынке. Средний сегмент — это обжитые районы вроде Jumeirah Village Circle, Dubai Sports City, Arjan или Al Furjan; престижные районы — Downtown, Dubai Marina, Business Bay, Palm Jumeirah и другие локации у воды или в центре.
| Тип квартиры | Типичная площадь | Средний сегмент | Престижные районы |
|---|---|---|---|
| Студия | 33–46 м² | 450 000–800 000 | 900 000–1 600 000 |
| 1 спальня | 60–85 м² | 750 000–1 300 000 | 1 400 000–2 600 000 |
| 2 спальни | 95–130 м² | 1 100 000–2 000 000 | 2 200 000–4 500 000 |
| 3 спальни | 140–195 м² | 1 700 000–3 000 000 | 3 500 000–8 000 000+ |
Что сдвигает цену внутри диапазона: полноценный вид на море или Бурдж-Халифу добавляет 15–30% к той же планировке с видом на парковку, высокий этаж — ещё несколько процентов. Здание старше 10–15 лет обычно продаётся с дисконтом, который потом уходит на ремонт. Важны и сервисные сборы: у двух одинаковых квартир они могут отличаться на AED 10 000–20 000 в год, и эта разница напрямую съедает доходность. Off-plan часто стоит сопоставимо с готовым жильём, но оплачивается в рассрочку — и сдавать такую квартиру до передачи ключей нельзя.
Какие сборы платятся сверх цены
Набор расходов устоявшийся, но точные суммы зависят от сделки — их стоит сверить с юристом или трасти-офисом. При покупке на вторичном рынке обычно платят:
- Сбор Dubai Land Department — 4% от цены плюс небольшой административный сбор; по сложившейся практике его оплачивает покупатель.
- Комиссия агента — как правило, 2% от цены плюс 5% VAT.
- Услуги трасти-офиса — фиксированная сумма в несколько тысяч дирхамов плюс VAT за регистрацию сделки.
- С ипотекой — регистрация ипотеки 0,25% от суммы кредита плюс сбор, комиссия банка до ~1% от кредита и оценка примерно за AED 2 500–3 500.
- NOC застройщика — нужен для перепродажи и обычно оплачивается продавцом, но это стоит прямо прописать в MOU.
В качестве рабочей цифры покупателю без ипотеки стоит закладывать 6–8% сверх цены, с ипотекой — 7–9%. Для квартиры за AED 1 000 000 это AED 60 000–90 000 ещё до того, как покрашена первая стена. Когда и что именно платить, мы пошагово описали в гайде о покупке квартиры в Дубае.
Сколько стоит ремонт квартиры под сдачу
Арендаторы в Дубае сравнивают квартиры на порталах бок о бок, и устаревшая кухня, пожелтевшие швы плитки и уставшие шкафы стоят вам и арендной ставки, и недель простоя. Правильный объём работ зависит от состояния квартиры и ценового сегмента аренды: перевложиться в студию среднего сегмента — такая же частая ошибка, как сэкономить на двухкомнатной квартире в престижном районе.
| Объём | Что входит | Студия / 1 спальня | 2 спальни |
|---|---|---|---|
| Освежающий | Покраска, генеральная уборка, новый свет и розетки, мелкий ремонт, затирка и герметик | 15 000–40 000 | 25 000–60 000 |
| Средний | То же плюс пол, фасады и столешница на кухне, сантехника в ванной, шкафы | 60 000–140 000 | 90 000–200 000 |
| Капитальный | Новая кухня и ванные, правки планировки, замена электрики и сантехники | 150 000–300 000 | 220 000–450 000 |
Что поднимает сумму: переделка гидроизоляции в мокрых зонах, перенос кухни или ванной (а это сразу сантехника и канализация), крупноформатный керамогранит или инженерная доска вместо винила, мебель на заказ. Любые работы в башне требуют NOC от здания или комьюнити — Emaar, Nakheel или ассоциации собственников — с возвратным депозитом и ограничениями по времени работ, а всё, что затрагивает пожарные системы или сеть кондиционирования, может потребовать согласования с Dubai Civil Defence или провайдером district cooling. Прежде чем решаться, прогоните свой объём через калькулятор стоимости ремонта или загляните в подробный разбор цен на ремонт квартиры.
Меблировка квартиры в Дубае под арендаторов
Меблированные квартиры быстрее сдаются специалистам на релокации и обязательны для посуточной аренды. Бюджет зависит скорее от модели сдачи, чем от площади.
- Долгосрочная аренда с мебелью — прочный диван, кровать с матрасом, обеденная группа, шкафы, шторы, базовый декор и техника: примерно AED 25 000–45 000 за студию, 35 000–70 000 за квартиру с одной спальней и 55 000–110 000 — с двумя.
- Посуточная аренда / holiday home — всё то же плюс гостиничное бельё, блэкаут-шторы в каждой спальне, полностью оснащённая кухня, смарт-замок, стилизация для фото и запасные комплекты: обычно на 30–50% дороже.
- Долгосрочная аренда без мебели — только шторы, светильники и техника, часто AED 10 000–25 000; ставка ниже, но и износ меньше.
Шторы инвесторы забывают чаще всего. В квартире с окнами на запад это не декор, а контроль жары, бликов и счетов за кондиционер, и хорошие шторы и блэкаут-жалюзи по размеру заметно меняют то, как квартира выглядит на фото. Комплексная меблировка под ключ или подборка из нашего каталога мебели держат единый стиль и одну дату доставки.
Полный бюджет от оферты до первого арендатора: три примера
Если сложить все слои, становится видно, почему квартиры с похожей ценой требуют очень разных денег. Примеры рассчитаны на покупку готовой вторички без ипотеки и долгосрочную сдачу с мебелью; расходы на содержание включают сервисные сборы, DEWA и один-два месяца простоя.
| Пример | Цена | Сборы | Ремонт | Меблировка | Содержание | Итого |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Студия, средний сегмент | 650 000 | ≈45 000 | 20 000–40 000 | 30 000–45 000 | 5 000–10 000 | 750 000–790 000 |
| 1 спальня, средний сегмент | 1 000 000 | ≈70 000 | 40 000–120 000 | 40 000–70 000 | 8 000–15 000 | 1 160 000–1 280 000 |
| 2 спальни, престижный район | 2 800 000 | ≈190 000 | 90 000–250 000 | 80 000–150 000 | 20 000–40 000 | 3 180 000–3 430 000 |
Порядок действий важен не меньше сумм: каждая неделя задержки — это неделя сервисных сборов без аренды.
- Посчитайте полный бюджет — цену, сборы, ремонт и мебель — до оферты и сразу определитесь с моделью аренды.
- Осмотрите квартиру вместе с подрядчиком и получите письменный объём работ и смету до подписания MOU (Form F).
- Подпишите MOU, внесите депозит, дождитесь NOC застройщика от продавца и проведите сделку в трасти-офисе DLD.
- Подайте заявку на NOC здания или комьюнити на работы в день получения title deed — согласование обычно занимает одну-три недели.
- Проведите ремонт: две-четыре недели на освежающий, четыре-восемь на средний, дольше — на капитальный.
- Завезите мебель и повесьте шторы в последнюю неделю работ, чтобы квартира была готова к фотосъёмке сразу после клининга.
- Подключите DEWA, выставите квартиру на портал и зарегистрируйте договор аренды в Ejari после подписания с арендатором.
Сколько квартира зарабатывает и где срываются бюджеты
Ориентировочная валовая доходность долгосрочной аренды в 2026 году — около 6–8% в районах среднего сегмента и 4–6% в престижных, если считать от цены покупки. От полного бюджета из таблицы выше та же квартира обычно даёт на 0,5–1 пункт меньше, а после сервисных сборов (примерно AED 12–35 за кв. фут в год), обслуживания и периодического простоя чистая доходность опускается ещё на 1–2 пункта. Посуточная аренда может поднять валовый доход, но добавляет разрешение holiday home от Department of Economy and Tourism, комиссию управляющей компании 15–25%, уборку, бельё и более быстрый износ. Сравните оба сценария в нашем калькуляторе доходности аренды до того, как выбирать.
Самые частые перерасходы вполне предсказуемы: ванная, которой после снятия плитки нужна новая гидроизоляция; NOC на работы, поданный через несколько недель после сделки; мебель из-за рубежа, приехавшая позже даты заезда арендатора; ремонт под вкус владельца, а не под сегмент аренды. Предотвратить всё это недорого — исправлять потом дорого.
Как A5renova готовит квартиру к сдаче
Мы подключаемся, когда вы выбрали квартиру, — или ещё до подписания, чтобы оценить объём работ. Команда осматривает объект, фиксирует объём под вашу модель аренды и целевую ставку, берёт на себя NOC здания и выполняет ремонт, а затем в том же графике поставляет меблировку под ключ со шторами по размеру. Если квартира должна выделяться на фото в объявлении, наш дизайн интерьера задаст практичный, удобный для арендаторов стиль ещё до того, как что-то заказано.
Частые вопросы
Сколько стоит квартира с одной спальней в Дубае в 2026 году?+
Ориентировочно готовая квартира с одной спальней стоит около AED 750 000–1 300 000 в обжитых районах среднего сегмента — JVC, Arjan, Al Furjan — и около AED 1,4–2,6 млн в престижных районах вроде Downtown или Dubai Marina. Внутри диапазона цену двигают вид, этаж, возраст здания и сервисные сборы. Сверху добавьте примерно 6–8% на сборы при покупке и бюджет на ремонт или мебель, если квартиру нужно подготовить к сдаче.
Какие расходы при покупке квартиры в Дубае?+
Главный — сбор Dubai Land Department в размере 4% от цены, который обычно платит покупатель. К нему добавляется комиссия агента, как правило 2% плюс VAT, и оплата трасти-офиса — несколько тысяч дирхамов. С ипотекой платят ещё 0,25% от суммы кредита за её регистрацию, комиссию банка и оценку. В сумме закладывайте около 6–8% сверх цены при покупке за свои деньги и 7–9% с ипотекой.
Сколько стоит обставить квартиру в Дубае под сдачу?+
Для долгосрочной аренды с мебелью ориентируйтесь на AED 25 000–45 000 за студию, 35 000–70 000 за квартиру с одной спальней и 55 000–110 000 — с двумя; сюда входят мебель, техника, шторы и базовый декор. Квартиры под посуточную аренду обходятся на 30–50% дороже: нужны гостиничное бельё, блэкаут-шторы, полностью оснащённая кухня, смарт-замок и запасные комплекты. Износостойкие ткани снижают расходы на замену между арендаторами.
Стоит ли делать ремонт в квартире в Дубае перед сдачей?+
Обычно да, если объём работ соответствует сегменту аренды. Освежающий ремонт за AED 15 000–60 000 — покраска, свет, затирка, сантехника — часто сокращает простой и позволяет просить более высокую ставку в старых зданиях. Капитальный ремонт окупается в основном в престижных районах или там, где кухня и ванные действительно изношены. Перевкладываться в студию среднего сегмента редко выгодно, поэтому сначала сверьте смету с реальными ставками аренды.
Сколько времени проходит от покупки до первого арендатора?+
Для готовой вторичной квартиры закладывайте шесть-двенадцать недель после сделки. NOC здания или комьюнити на работы обычно занимает одну-три недели, освежающий ремонт — две-четыре, средний — четыре-восемь, а меблировка идёт параллельно с последней неделей работ. Поиск арендатора может занять ещё две-шесть недель в зависимости от сезона, ставки и того, насколько хорошо квартира выглядит на фото.
Какую доходность приносит квартира в Дубае?+
Ориентировочная валовая доходность долгосрочной аренды в 2026 году — около 6–8% в районах среднего сегмента и 4–6% в престижных, если считать от цены покупки. Если считать от полного бюджета с учётом сборов, ремонта и мебели и вычесть сервисные сборы и обслуживание, чистая доходность обычно на 1,5–3 пункта ниже. Посуточная аренда может увеличить валовый доход, но добавляет расходы на разрешение, управление, уборку и износ.
Связанные услуги