Fit-out офиса в Дубае превращает голое или базовое помещение в рабочее пространство — и берёте ли вы «оболочку» в башне DIFC или офис Category A в здании free zone, цена, согласования и сроки идут по предсказуемому сценарию. Этот гид 2026 разбирает, сколько реально стоит отделка офиса за квадратный фут по классу, чем Category A отличается от B, какие согласования free zone, DED, Dubai Municipality и Civil Defence понадобятся и реальный график, чтобы вы уверенно планировали дату заезда.
Главное
- «Category A» — базовая отделка здания; «Category B» — ваша брендированная, функциональная отделка. Почти весь бюджет арендатора — это Cat B.
- Закладывайте примерно 60–450 дирхамов за кв. фут в 2026 в зависимости от класса — от базового рабочего пространства до премиального.
- Согласования — критический путь: инстанция здания или free zone, Dubai Civil Defence (пожарная) и DEWA подписывают до и после работ.
- Простой fit-out Category B идёт примерно 4–10 недель; сложные проекты с тяжёлой инженерией — дольше.
Category A против Category B: за что вы платите
Первое, что надо понять, — с какого класса вы стартуете, потому что это решает, сколько ещё строить:
- Category A (Cat A) — базовая отделка от арендодателя: фальшполы, базовый потолок, стандартный кондиционер, пустые стены и основные сети. Пригодно, но обезличено и пусто.
- Category B (Cat B) — ваша отделка: перегородки и переговорные, брендинг, столярка, полы, освещение, рабочие места, AV и любые умные системы. Сюда идёт почти весь бюджет арендатора.
- Shell & core — самый «сырой» старт, только конструктив и магистральные сети; вы строите всё, это больше времени и денег, но полная свобода.
Знание стартового класса и делает любую смету сравнимой. Цена за квадратный фут ничего не значит, пока не ясно, строите ли вы на готовом Cat A или с голой оболочки.
Сколько стоит fit-out офиса в Дубае в 2026?
Fit-out обычно считают за квадратный фут арендуемой площади. Диапазоны 2026 ниже — для отделки Category B на готовой базе Cat A; старт shell-and-core добавляет к каждому диапазону.
| Класс отделки | Цена за кв. фут | Что вы получаете |
|---|---|---|
| Базовый / функциональный | 60–120 | Открытая планировка, стандартные потолки, базовые перегородки |
| Средний / корпоративный | 120–250 | Переговорные, стеклянные перегородки, брендинг, усиленная инженерия |
| Премиум / индивидуальный | 250–450+ | Премиальная отделка, столярка, акцентные зоны, полный AV и умные системы |
Что поднимает цифру: плотность переговорных и стеклянных перегородок, индивидуальная столярка, усиленные кондиционирование и электрические нагрузки, AV или умные офисные системы. Трейдинг-флор или клиентский штаб — у верха; бэк-офис — у низа.
Согласования и разрешения для fit-out офиса
Именно здесь fit-out в Дубае выигрывают или проигрывают по срокам. К какой инстанции вы обращаетесь, зависит от того, где стоит офис.
- Ваша инстанция — офис во free zone (DMCC, DIFC, JAFZA, Dubai South и другие) согласует эта же зона; офис на mainland — через Department of Economy and Tourism (DET/DED) и Dubai Municipality.
- NOC здания / арендодателя — управление зданием утверждает ваши чертежи и обычно держит возвратный депозит на отделку до выдачи доступа.
- Dubai Civil Defence — пожарное согласование проекта и обязательная инспекция до сдачи. Именно это согласование чаще всего сдвигает дату заезда.
- DEWA — на электрическое подключение и любые изменения нагрузки.
- Лицензированный подрядчик и консультант — разрешения выдаются под штампованные чертежи зарегистрированного fit-out подрядчика и, где нужно, консультанта.
Процесс fit-out по шагам
Хорошо организованный fit-out Category B каждый раз идёт в одном порядке, а параллельный запуск согласований и закупки и держит темп:
- Бриф и проект — численность, планировка, бренд и бюджет превращаются в концепцию, а затем в технический комплект чертежей.
- Чертежи и согласования — подача в инстанцию, управление зданием и Civil Defence; получение NOC и разрешений.
- Закупка — заказ позиций с долгим сроком (стекло, столярка, мебель, AV), пока идут согласования.
- Стройка и инженерия — перегородки, потолки, полы, электрика, HVAC и слаботочка.
- Тесты и инспекция Civil Defence — системы безопасности испытаны и приняты.
- Устранение недочётов и сдача — дефекты закрыты, системы введены, ключи и документы переданы.
Реальный срок fit-out офиса
Для типичного офиса Category B на готовой базе Cat A планируйте примерно так:
| Этап | Длительность |
|---|---|
| Проект и чертежи | 1–3 недели |
| Согласования инстанции и Civil Defence | 1–3 недели |
| Стройка и инженерия | 3–8 недель |
| Тесты, инспекция и сдача | 1–2 недели |
Это примерно 4–10 недель «от и до» для простого проекта, дольше — для больших этажей, тяжёлой инженерии или старта shell-and-core. Как и с виллами, сроки обычно уплывают на согласованиях, а не на стройке, поэтому партнёр, который ведёт их параллельно с закупкой, стоит дороже самой низкой ставки.
Как A5renova делает fit-out офиса
Мы сдаём fit-out как один ответственный пакет: проект, согласования инстанции и Civil Defence, стройка, инженерия и сдача под единым фиксированным объёмом, так что обещанная дата заезда — та, вокруг которой мы спланировали согласования. В рамках ремонта и отделки мы переводим вашу численность и бренд в рабочее пространство, координируем дизайн интерьера за тем же столом и можем встроить умные офисные системы — свет, климат и AV — пока стены открыты, а не дооснащать потом. Пришлите этаж, инстанцию и целевую дату заезда — и мы дадим реальную программу, а не оптимистичную.
Частые вопросы
Сколько стоит fit-out офиса в Дубае?+
Ориентир на 2026: базовый функциональный fit-out Category B — примерно 60–120 дирхамов за кв. фут, средний корпоративный — 120–250, премиальный индивидуальный — 250–450 и выше. Цифры предполагают, что вы строите на готовой базе Category A; старт shell-and-core стоит больше. Сильнее всего цифру двигают плотность переговорных, столярка, усиленная инженерия и AV или умные системы.
Чем Category A отличается от Category B?+
Category A — базовая отделка от арендодателя: фальшполы, базовый потолок, стандартный кондиционер и пустые стены. Category B — ваша отделка сверху: перегородки, переговорные, брендинг, столярка, полы, освещение, рабочие места и AV. Почти весь бюджет арендатора — это Category B. У помещения shell-and-core есть только конструктив и магистральные сети, поэтому вы строите всё.
Нужны ли согласования для fit-out офиса в Дубае?+
Да. Нужно согласование вашей инстанции — free zone (DMCC, DIFC, JAFZA и другие) или на mainland DET/DED с Dubai Municipality, — плюс NOC здания/арендодателя, пожарное согласование Dubai Civil Defence с финальной инспекцией и DEWA на электрическое подключение. Разрешения выдаются под штампованные чертежи лицензированного fit-out подрядчика.
Сколько длится fit-out офиса в Дубае?+
Простой fit-out Category B на готовой базе Cat A обычно занимает примерно 4–10 недель «от и до»: 1–3 недели на проект, 1–3 недели на согласования, 3–8 недель на стройку и инженерию и 1–2 недели на тесты и сдачу. Большие этажи, тяжёлая инженерия или старт shell-and-core идут дольше, а большую часть задержек дают согласования.
Отличается ли fit-out во free zone и на mainland?+
Главная разница — кто согласует. Во free zone (DMCC, DIFC, JAFZA, Dubai South и другие) инстанция зоны ведёт согласования как «одно окно» и часто быстрее. На mainland вы координируете DET/DED и Dubai Municipality. В любом случае до заезда действуют пожарное согласование Dubai Civil Defence и финальная инспекция.
Кто платит за fit-out офиса — арендодатель или арендатор?+
Обычно арендатор платит за отделку Category B, а арендодатель предоставляет базу Category A. Некоторые договоры включают арендные каникулы на время отделки или вклад в работы, а управление зданием, как правило, держит возвратный депозит на отделку. Вклад в fit-out и льготный период стоит обсуждать как часть аренды.
Связанные услуги